相続した空き家の売却3000万円特別控除
相続対策で相続税の節税しようと頑張っても、この特例がうまく使えていないと結局、残りの財産を考えると損をしていることもあります。
目次
空き家特例の概略
不動産を売却すると、売却によって発生した利益に対して『譲渡所得税』という税金が発生します。
所有期間が5年超なら、所得税15％・住民税5％＝20％
所有期間が5年以内なら、所得税30％・住民税9％＝39％
（わかりやすくするために復興特別所得税は計算にいれていません）
例えば、所有期間が5年を越えている5,000万円で買った不動産が、8,000万円で売れた場合、
3,000万円の利益がでるので、3,000万円×20％＝600万円の譲渡税がかかります。
生前に売却する場合「居住用財産を譲渡したときの3,000万の特別控除の特例」という譲渡税の軽減制度があり、この特例を使うと譲渡益の3,000万円まで控除され税金がかからなくなります。
しかし、相続した相続人が売却する場合には基本的に「3,000万の特別控除の特例」は適用できません。
それでは、子供が相続した親の自宅を売却する場合。高い税金を支払うことになります。
そこで、相続人が空き家のまま放置することなく、ある一定の条件を満たした場合は譲渡税を軽減してあげようというのが『相続した空き家売却の3,000万控除特例』です。
空き家特例を受けるための要件
（1）亡くなられたときにおいて住んでいた建物で、次の3つの要件すべてに当てはまるものをいいます。
① 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
② 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
③ 相続開始まで亡くなった人が一人暮らししていたこと。
（なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、亡くなられたときにおいて一定の要件を満たすときは該当します。）
（2）特例の対象となるのは、建物及び建物の敷地を相続していること。
①相続の時から譲渡の時まで、貸すこともせずに、誰も居住していないこと。
②次のＡまたはＢの売却をしたこと。
A 相続より取得した土地と建物を売ること。
（譲渡の時に建物が一定の耐震基準を満たすものであること）
Ｂ 相続により取得した建物の全部の取壊しをした後土地を売ること。
（譲渡の時に建物が耐震基準を満たしてないものは解体していること）
③相続の開始があった日から3年後の12月31日までの間に売却すること。
④売却代金が1億円以下であること。
⑤売った土地建物について、相続財産を譲渡した取得費の特例などを、受けていないこと。
⑥亡くなられた方から相続した土地建物について、この特例の適用を受けていないこと。
⑦親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
以上、国税庁ホームページからの抜粋で難解に思われるかもしれませんが、（２）は建物を耐震基準を満たすものにリフォーム工事して売却するか、解体して更地で売却するかの違いです。
実際は、ほとんどの方が解体して売却しています。それは何故かというと、行政の方針で行われているので、解体費を補助してくれる自治体が多いからです。
令和5年度税制改正の内容
現行では、空き家特例が使えるのは、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの期限でしたが、延長により令和9年12月31日までに延長されました。
『要件が緩和された部分』
譲渡時までに耐震基準を満たすか、取り壊すかでしたが、令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡日の属する翌年の2月15日までに条件を満たせば適用できるようになります。
譲渡日より後にできるようになったので、空き家特例を使う所有者ではなく、購入する買主がリフォーム、解体を行う場合にも使いやすくなりました。
『要件が縮小された部分』
現行では空き家を相続した共有相続人が何人いても、1人3,000万円控除枠が使えましたが、令和6年1月1日以降の譲渡については、共有相続人が3人以上の場合、控除額が2,000万円に減額されました。
相続人が3人以上いる場合は、令和5年に売却したほうが、有利になります。
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