遺産分割【換価分割】
目次
換価分割
相続が発生すると、亡くなった人の財産を誰がいくら受け取るのかを決め、財産を受け取ります。
この誰がいくら受け取るのか決める事を遺産分割協議と言いますが、財産が全部現金だったら、誰がいくら受け取るかを決めるのは簡単です。
例えば、被相続人は父で、相続人は、長男、次男、長女の3人だとします。
この時に、相続財産が、全て現預金で、4,500万円だったら、遺産分割協議は簡単です。
これが、自宅不動産3,500万円、現預金1,000万円だったら、どうでしょうか。
誰か自宅不動産を相続したいと言ったとしても、一人が3,500万円を受け取ると、残りは現預金の1,000万円なので、それを二人で分けると500万円ずつになります。
相続財産が4,500万円で子供が3人であれば、法定相続分は、1,500万円です。
法定相続分1,500万円に対して、500万円の現預金を受け取っても、1,000万円足りません。
調停や裁判になった場合、自宅不動産を欲しいという人が、自宅不動産を相続する代わりに、代償金を渡すなどをしなければ、実現しません。
そんな時に使うのが『換価分割』です。
換価分割は、財産を売却して、現金化し、その現金化した財産を分けるという方法です。
分けにくい財産で使われ、不動産以外でも使えますが、主に不動産の遺産分割で使います。
遺産分割には、『現物分割』、『代償分割』、『共有分割』、『換価分割』と、4つの分割方法がありますが、どの分割方法が良いという事ではなく、目的に合った使い方をしていく事になります。
換価分割に関しては、不動産のように分けにくい財産という理由以外にも、子供が親の実家を使わない、代償金を用意出来ない、平等に分配したいなどの理由から、利用します。
対象の財産、主に不動産を売却し、その売却した代金を分配するのが換価分割です。
相続税
換価分割を使う時に、相続税がどのように計算されるのかを確認してみましょう。
相続税を算出する際には、まず、相続税の総額を算出して、その相続人が相続財産を取得する割合に対して、支払う相続税の額が決まります。
例えば、被相続人は父、相続人は子供3人、相続財産は現預金7,500万円だったとします。この場合、相続税の総額は、270万円です。
仮に子供3人が2,500万円ずつ受け取ったとしたら、相続税の総額270万円×1/3で、90万円ずつ相続税を支払います。
このように、誰がいくら受け取ったかによって、誰がいくら支払うかが決まります。
では、次に、換価分割で考えてみましょう。
先ほどの例で、相続財産7,500万円が現預金ではなく、自宅不動産7,500万円のみだったとします。
この時に、自宅不動産を売却し、売却した代金を子供3人が法定相続分通り受け取るとした場合で考えてみましょう。
この時は、相続財産7,500万円に対する相続税の総額は、270万円です。7,500万円の売却代金を3等分で分けるのであれば、相続税の総額270万円の1/3ずつで、90万円ずつの相続税の支払いとなります。
現預金の時と同じですね。
このように、換価分割を行った際には、換価分割を行った割合に応じて各相続人が支払う相続税を計算します。
ここまで、相続税を確認してきましたが、換価分割を使う時には、不動産を売却する事で得られた、譲渡所得に対して、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税
譲渡所得は、次のように計算をします。
【譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額 ・取得費】
相続人が相続により取得した費用ではなく、被相続人が不動産を取得した費用です。
土地と建物の内、建物は、経年劣化により、価値が落ちていくので、減価償却という形で価値を減らしていきます。
土地は、経年劣化はしませんので、買った時の価格がそのまま使われます。
建物が減価償却で価値を減らしていく時には、何年かけて価値を無くすかという耐用年数というものがあります。
この耐用年数は、建物の構造によっても変わり、自分で住むのか、賃貸するのかでも変わります。
※自分で住むなどの非業務用の耐用年数は、賃貸するなどの業務用の耐用年数の1.5倍となります。
「譲渡費用」譲渡費用は、売却の時に経費に出来る出費です。
譲渡費用に出来る費用は、次のとおりです。
（1）土地や建物を売るために支払った仲介手数料
（2）印紙税で売主が負担したもの
（3）貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料等
（4）土地などを売るために、建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
（5）既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
（6）借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
譲渡所得税の計算例
木造の場合で、計算例を考えてみましょう。
自宅不動産を購入した時に、土地が4,000万円、建物が3,000万円だったとします。
親が、30歳の時に購入して、85歳で亡くなったとしたら、購入から55年経っていますので、建物の価値は無くなります。
帳簿上は備忘価格と言って、0円ではなく1円にするのですが、ここでは分かりやすく0円だとしましょう。
この不動産を7,500万円で売却したとします。
この時の譲渡費用は、250万円だとすると、譲渡所得は次のようになります。
【売却価格7,500万円－（取得費4,000万円＋譲渡費用250万円）＝譲渡所得3,250万円】
この譲渡所得3,250万円に対して、税金がかかります。
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下と5年超で、税率が変わります。
《短期譲渡所得（5年以下）の場合は、所得税が30％、住民税が9％、合計39％》
《長期譲渡所得（5年超）の場合は、所得税が15％、住民税が5％、合計20％》
※令和19年までは、各年分の基準所得税額の2.1％を復興特別所得税として、併せて支払う事になります。
売却価格7,500万円、取得費4,000万円、譲渡費用250万円、譲渡所得が3,250万円で、長期譲渡所得の場合であれば、譲渡所得税は次のようになります。
【譲渡所得3,250万円×税率20％＝譲渡所得税650万円】
※簡便的に計算する為に、復興特別所得税は加味しておりません。
もしこれが、被相続人の取得費を引き継げずに、相続した時が取得した時として短期譲渡所得になってしまったら、税金は次のようになります。
【売却価格7,500万円－（取得費375万円＋譲渡費用250万円）＝譲渡所得6,875万円】
取得費375万円としているのは、取得費が分からない場合、5%を概算取得費として計上するからです。
【譲渡所得6,875万円×税率39％＝譲渡所得税2681.25万円】
かなり、大きな額になります。
本来の譲渡所得税の650万円と比べると、2031.25万円の差です。
このように、大きな差になりますので、取得費の考え方や、所有期間で違う税率の違いなども、しっかり理解しておきましょう。
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