住宅取得資金贈与の非課税
目次
住宅取得資金の贈与
「自分が欲しいと思う不動産」と「現実の予算の不動産」には1,000万から1,500万の差があるといわれています。
その差を埋めてくれて、なおかつ「節税」になるというのが、住宅取得資金の贈与です。
節税額は大きく、1人最高1,000万、夫婦で利用すれば2,000万の贈与を無税で行うことができます。
住宅取得資金の贈与の概要
住宅取得資金の贈与とは、自宅を購入したり、自宅を建築する為に、父母や祖父母等の直系尊属から金銭の『贈与』を受けた場合に、一定の要件を満たすと最高1,000万まで非課税になる制度です。
例えば、夫が自分の父と母の両方から贈与を受ける場合には片方だけになります。
しかし、夫が自分の片方の親から贈与を受け、妻が自分の片方の親から贈与を受ける場合は、それぞれ1,000万ずつ、合計2,000万が非課税になります。
このときに気を付けたいのが、登記時に夫と妻の割合に応じて、両方に所有権の持分を持たすことです。
住宅取得資金の贈与は最高1,000万までですが、「省エネ等住宅」か「それ以外の住宅」によって限度額が違います。
「省エネ等住宅」の場合は最高1,000万、「それ以外の住宅」は500万になります。
「省エネ等住宅」の基準は、断熱、耐震、高齢者配慮等の一定基準を満たせば「省エネ等住宅」に該当します。
贈与税の申告時に「住宅性能証明書」「建設住宅性能証明書」「住宅省エネルギー性能証明書」「増改築等工事証明書」などの証明書を添付することが必要です。
尚、この住宅取得資金の贈与は『暦年贈与』『相続時精算課税制度』と併用することができます。
『暦年贈与』と併用する場合、『住宅取得資金の贈与』1,000万と『暦年贈与』110万の合計1,110万まで非課税で贈与することができます。
『相続時精算課税制度』と併用する場合は、『住宅取得資金の贈与』1,000万と『相続時精算課税制度』2,500万の合計、3,500万まで非課税で贈与することができます。
ただし、気を付けたいのが『相続時精算課税制度』の贈与税は非課税ですが、相続税はかかるという点です。
『相続時精算課税制度』の2,500万というのは、全く無税で財産が移転できるという訳ではありません。
相続時には全額に対して,相続税を課税するという制度です。
一度『相続時精算課税制度』を選択すると、『暦年贈与』には戻れないので注意が必要です。
『住宅取得資金の贈与』は令和5年12月31日まで利用することができます。
今まで期限が何度も延長されていますが、非課税になる限度額が縮小されたり、使える住宅の種類で使える限度額が変わる等の改正がありました。
今後、再度延長されるかは分かりませんし、今と同じ内容になるかもわかりません。
利用を検討する場合には今の制度が使えるうちに、利用するか、利用しないかの判断をすることをお勧めします。
住宅取得資金贈与の非課税の要件
『受贈者の要件』は、次の全ての要件を満たす必要があります。
（1）贈与を受けた時に、贈与者の直系卑属であること
（2）贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上であること
（3）贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が、2,000万以下であること
（4）平成21年分から令和3年分までの贈与税の申告で、『住宅取得等資金の非課税』の適用を受けたことがないこと
（5）自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係ある人から、住宅用の家屋の取得をしたものでないこと
（6）贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること
（7）贈与を受けた時に、日本国内に住所を有していること
（8）贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その家屋に居住すること
『新築又は取得の要件』は、
（1）登記簿上の床面積が、40㎡以上240㎡以下で、かつ床面積の2分の1以上の部分が受贈者の居住の用に供されるもの
（2）取得した家屋が、建築後使用されたことのない家屋、又は建築後使用されたことのある家屋で昭和57年1月1日以後に建築されたもののいずれかに該当するもの
（3）建築後使用されたことのある家屋で、耐震基準に適応することが証明できるもの（耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価証明書、既存住宅瑕疵保険契約書等で家屋の取得の2年以内に証明されたもの
（4）上記（2）（3）に該当しない、建築後使用されたことのある家屋の場合、取得までに耐震改修をついて各申請をすること、かつ贈与を受けた年の翌年3月15日までに耐震基準適合証明されたもの
（耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価証明書、既存住宅瑕疵保険契約書等）
証明書等は贈与を受けた年の3月15日までに耐震基準に適合する家屋に限ります
『増改築等の要件』は
（1）増改築後の登記簿上の床面積が、40㎡以上240㎡以下で、かつ床面積の2分の1以の部分が受贈者の居住の用に供されるもの
（2）増改築等の工事が自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することが証明されたものであること
（建築確認済証の写し、検査済み証の写し、増改築等工事証明書のいずれか）
（3）増改築等の工事費用が100万円以上であること、また工事費用の2分の1以上が自己の居住の用に供する部分の工事であること
家屋の新築、取得の要件については、建物を新築したり新築戸建を購入するときはあまり難しい要件ではないと思います。
増改築等の場合は、住宅取得資金の贈与について詳しい建築業者が少ないので,不動産や資産税に強い税理士に相談したほうが良いでしょう。
よくあるご質問
質問①
令和4年12月に父から贈与を受けた資金を、同月中に契約したマンションの頭金の支払いに充てましたが、マンションの引渡しは令和5年8月の予定です。
この場合、非課税制度の適用を受けれますか？
回答①
分譲マンションや建売住宅は、住宅用家屋の取得になりますが、この場合、住宅取得資金の贈与を受けた翌年の3月15日までに引き渡しを受けていなければ非課税制度の適用を受けることはできません。
質問②
私は祖父から贈与を受けた金銭の全額で土地を購入し、建物は夫が銀行借り入れし、住宅を取得しました。
土地は私と夫の共有、建物は夫の単独所有になりました。
私が祖父から贈与された金銭は住宅取得資金の贈与の適用を受けることはできますか？
回答②
住宅取得資金の贈与は、新築等をする建物の土地の取得に充てる場合にも対象となります。
ただし、贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得した土地上の建物を所有することにならない場合は適用を受けることはできません。
質問③
父から居住用の不動産の贈与を受けましたが、住宅取得資金の贈与の適用を受けることができますか？
回答③
住宅取得資金の贈与の特例は、居住用の建物の新築、取得、増改築等のための金銭の贈与を受けた場合に限られます。
不動産の贈与を受けた場合は、住宅取得資金の贈与の対象にはなりません。
住宅取得資金の贈与の特例は、不動産という現物ではなく、金銭の贈与ときに使える制度です。
質問④
現在居住している住宅ローンを返済するために、父から金銭の贈与を受けましたが、住宅取得資金の贈与の適用を受けることはできますか？
回答④
住宅取得資金の贈与の特例は、居住用の建物の新築、取得、増改築等のための金銭の贈与を受けた場合に限られます。
住宅ローンを返済するための金銭の贈与を受けた場合には、住宅取得資金の贈与の対象とはなりません。
質問⑤
住宅取得資金の贈与者が亡くなった場合、住宅取得資金の贈与の特例を使った金銭は相続税の課税価格に加算するのですか？
回答⑤
住宅取得資金の贈与の適用を受けて、贈与税の課税価格に算入されなかった金額は相続税の課税価格に加算する必要はありません。
ただし注意点として、小規模宅地等の特例が使えなくなることも計算に入れておいて下さい。
以上が税務署にも寄せられる、よくある質問です。
住宅取得資金の贈与を行った時に贈与税の節税は非課税となりますが、贈与するということは相続財産を減らし、相続税が節税できることで初めて相続効果を得ることができるのです。
節税効果はどのくらいの期間で得られるのか、贈与者の年齢やタイミングで効率が違ってきますので、住宅取得資金の贈与の効率だけでなく、他の相続対策とも比較する必要があるでしょう。
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