『実は間違い』生命保険・アパート建築の節税対策
目次
- ○ 『実は間違い』生命保険・アパート建築の節税対策
- ・生命保険の非課税枠は1人500万円ずつではない
- ・正しい生命保険の非課税枠の具体例な計算式
- ・『実は間違い』アパート建築の節税対策
- ・アパート建築の正しい分析
- ・『実は間違い』相続税の納税資金対策
『実は間違い』生命保険・アパート建築の節税対策
相続税の節税対策として、遺言・生命保険・アパート建築などが一般的ですが、相続の本を買ったり、セミナーに参加して間違った知識を持っている方が非常に多いのです。
こちらで、よく間違えて理解しやすい対策を再確認してみてください。
生命保険の非課税枠は1人500万円ずつではない
相続税の節税対策として、とてもポピュラーなのが生命保険です。
即効性もあり現金を「生命保険」という形に変えるだけで効果が出るので、利用しやすいのが特徴です。
そんな生命保険ですが、500万円×法定相続人の数の非課税枠があるということを知っている人は多いです。
非課税枠は『1人500万円ずつ』だと思っている人が少なくありません。
ここを間違えてしまうと節税効果に不平等が生じて、争いになってしまう事態になりかねません。
生命保険の非課税枠をどのように利用できるのかを正確に知ってください。
正しい生命保険の非課税枠とは？
生命保険の非課税枠の最大値は、「500万円×法定相続人の数」で決まりますが、一人一人使える額は「500万円×法定相続人の数」ではなく、全体の生命保険に対して生命保険を受け取った『割合』で決まるということです。
正しい生命保険の非課税枠の具体例な計算式
その相続人が受け取った生命保険金の額－非課税限度額×その相続人が受け取った生命保険金の金額÷
すべての相続人が受け取った生命保険金の金額＝その相続人の課税される生命保険金の金額です。
例【子供A・子供B・子供Cの場合】
受け取った生命保険の金額 子供A 1,000万円
子供B 500万円
子供C 500万円
合計2,000万円 だったとします。
この場合の非課税限度額は
500万円×3（法定相続人の数）＝1,500万円
では、一人一人いくら課税されるかを先程の計算式にあてはめて見ると
「子供Aの場合」
1,000万円－1,500万円×1,000万円÷2,000万円＝課税される金額は250万円
「子供B・Cの場合」
500万円－1,500万円×500万円÷2,000万円＝課税される金額は125万円
非課税限度額は、子供A750万円、子供B375万円、子供C375万円 合計1,500万円
このように生命保険の非課税限度を計算する際は、一人当たり500万円ですが実際に使える額は、全体の金額と受け取る額によって変わります。
これで生命保険の非課税枠は「1人500万円ずつ」ではないということがお判りいただけたとおもいます。
『実は間違い』アパート建築の節税対策
相続対策として、アパート建築をしている地主さんはとても多いです。
優秀だといわれる税理士さんにアドバイスをもらい、金融機関にアドバイスをもらい、アパート建築を行ない、多くの財産を失っている地主さんを見てきました。
例えば、1億円の価値がある土地をもっている地主さんが、1億円の建築費をかけてアパートを建てた場合、建てた後は利回り10％とハウスメーカーは説明します。
これは、アパート建築費1億円に対しての10％で、家賃収入が1,000万円です。
建物の1億円の固定資産税評価は、通常50％位ですので評価は5,000万円になります。
自宅のように自分で使う建物ではなく、アパートとして人に貸すので「貸家」になり5,000万円の評価が、さらに下がり3,500万円になります。
1億円の建物の評価が、3,500万円になると6,500万円の評価の引き下げになります。
土地の1億円の固定資産税評価は、アパートを建てると「貸家建付地」という評価になります。
借地権割合が60％の土地であれば、8,200万円になり1,800万円の評価の引き下げになります。
もともと土地が1億円、建物が1億円のものが、土地が3,500万円、建物が8,200万円、合計1億1,700万円になり、8,300万円評価を引き下げることができる。
これがハウスメーカーがいう、土地と建物の相続税評価の引き下げです。
アパート建築の正しい分析
アパート建築費1億円に対しての10％であれば、家賃収入が1,000万円ですが、これは空室がなく経費がない場合の家賃収入です。
実際に重要になるのは、空室の損益や経費を引いた「純利益」です。
新築の場合、よほど立地が悪くなければ5％で計算し、50万円の空室の損益。
経費として固定資産税、火災保険料、管理会社の払う管理費、点検料を合計すると15％の計算で、150万円位かかります。
家賃収入が1,000万円から空室損益50万円と経費150万円を引いた、800万円が「純利益」です。
正しい分析とは、土地の評価1億円とアパート建築費1億円の合計額2億円と相続税の評価を比べるのではなく、アパートを建てた土地と建物の価値を考えることが重要です。
今回の収益不動産の価値は、（純利益）800万円÷（利回り）8％＝1億円です。
つまり、アパートを建築した瞬間に1億円の損失です。
8,300万円評価を引き下げることができるというのは、相続税を計算するうえでの評価でしたが、この1億円は丸々全額損をします。
また相続税の評価では、土地と建物で1億1,700万円でしたので、本当の価値よりも相続税の評価の方が、1,700万円も高いのです。
これを『節税』と呼べるでしょうか？
相続税は下がったけれど、それ以上に不動産の価値が下がってしまい、アパート建築で大きな損をし、なおかつ割高な相続税を払うことになり財産を失っていくことになりかねません。
多くの方は、「相続対策前の相続税」と「相続対策後の相続税」を比べて、「相続対策後の相続税」が下がっていたら節税だと思っていますが、これは間違いです。
相続税が下がっていても、資産の価値が下がっていれば節税にはなりません。
つまり相続税の節税の判定は、「資産の価値」と「相続税」の両方を見る必要があるということです。
相続税が下がっていても、資産の価値が下がっていたら、資産が減っていることで、相続税が減っているだけです。
本当の節税とは、資産の価値はなるべくそのままで相続税だけが減っている状態です。
本当に見るべきなのは、資産から負債を引いた「純資産」です。
この考え方は、アパート建築以外にも当てはまりますのでよくよく考えて判断してください。
『実は間違い』相続税の納税資金対策
一般的なプロセスでは、
①まず相続税がいくらかかるかを計算する。
②相続税と現金を比較し、足らない額を確認する。
③足らない額を補充する方法を考える。
このような流れで相続税の納税資金を考えるのが一般的です。
バランスシート（貸借対照表）で考えますと、資産（流動資産＋固定資産）－負債＝純資産になります。
流動資産とは、現金、現金化しやすい有価証券、生命保険などです。
固定資産とは、不動産等です。
相続税の納税資金の為には、流動資産をいかに増やしていくかがポイントになってきます。
流動資産を求める公式は、流動資産＝純資産－固定資産＋負債です。
流動資産を増やすには、「純資産を増やす」「固定資産を減らす」「負債を増やす」の3つです。
純資産というのは、あくまで計算結果であって純資産自体を直接増やしたり、減らしたりできるものではないので、実質2つです。
「固定資産を減らす」か「負債を増やす」しかありません。
納税資金の為に、固定資産の自宅を売却すると全部が流動資産になってしまいます。
この流動資産から相続税を支払うと流動資産が、相続税の分だけ少なくなり、純資産も減ります。
相続税の納税対策で、「固定資産を減らす」というのは、
相続税の分だけ純資産が少なくなるということです。
もう一つの、「負債を増やす」というのは銀行から借り入れをして負債を増やしたイメージです。
銀行から借り入れをすると、借り入れをした金額が流動資産の中に入ります。
そこから相続税を支払うと、相続税の納税資金の分だけ純資産が減ります。
「固定資産を減らす方法」と「負債を増やす方法」見てみましたが、
今の現預金と相続税を比べて行う、相続税の納税資金対策は、必ず純資産が減ります。
今現在の流動資産と相続税を比べて、納税資金が足りていたとしても、5年後、6年後に納税資金が足りなくなることもよくあります。
相続税の納税対策は、今現在の流動資産と相続税だけを見るのではなく、時系列で流動資産と相続税を把握することが必要です。
また固定資産から流動資産に資産を振り返るとか、借り入れをするのではなく、資産が資産を生み、現金を作り出す資産構成に変えていくことです。
資産から資産を生み出すことによって、資産から負債を引いた純資産が増えていきます。
最終的に相続税を払うタイミングで、相続税の納税資金のための現預金を増やしておきましょう。
相続税の納税資金対策は、今現在だけを考えるのではなく、長期的に流動資産が貯められる「仕組み」を作っておくことが重要になります。
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