不動産売却に関する税金
不動産の所有期間による税率の違い
不動産の売却益にかかる譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が長いほうが、低い税率で課税される仕組みになっています。
5年以下の場合は
「短期譲渡所得39％（所得税30％、住民税９％）」
5年を超える場合は
「長期譲渡所得20％（所得税15％、住民税５％）」になり税率が異なります。
※税率は復興特別所得税を考慮しない場合です
目次
- ○ 不動産売却に関する税金
- ・最高3,000万円までの控除がある
- ・居住用財産の買い替え特例がある
- ・譲渡所得（売却益）の計算方法
- ・取得費不明の場合は悪魔の5%ルール
- ・あまり知られていない悪魔の5%ルール対処法
不動産売却に関する税金
最高3,000万円までの控除がある
自宅を売却したときに売却益が出ると、所得税の課税対象になります。
この所得税の課税対象となる売却益のことを「譲渡所得」と呼びます。
譲渡所得は、適用要件を満たすことによって、最高3,000万円までの控除を受けることが出来ます。
多くのケースで利用されている制度です。
居住用財産の買い替え特例がある
マイホームを買い換えるときは、まず既存の物件を売却しなくてはなりません。
でも、売却により利益が発生すると譲渡所得税を納める必要があります。
売却による利益は、売主には大きな負担となってしまいます。
このようなときに利用できる制度が「買い換え特例」です。
制度を利用すれば、譲渡所得税の納付を新居の売却時まで繰り延べることができます。
譲渡所得（売却益）の計算方法
売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）＝売却益
売却によって得た収入から、購入した金額（取得費）と、仲介手数料や印紙税など売却時にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた額が売却益です。
取得費は、次の①②の金額の内、大きい方の金額を使います。
①実額法：土地・建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
②概算法：譲渡収入金額（売却金額）×5%
取得費が分からないという場合は、②の概算法（概算取得費→通称「5%ルール」）を使います。
不動産の売却益にかかる譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が長いほうが、低い税率で課税される仕組みになっています。
5年以下の場合は
「短期譲渡所得39％（所得税30％、住民税９％）」
5年を超える場合は
「長期譲渡所得20％（所得税15％、住民税５％）」
になり税率が異なります。
※税率は復興特別所得税を考慮しない場合です
取得費不明の場合は悪魔の5%ルール
取得費は、購入時の売買契約書や領収書などがなければ証明できません。
取得費が不明な場合は、上記②のように、売却金額の5%を購入金額とする
「5%ルール」を適用しなければなりません。
これが悪魔の5%ルールです。
なぜ悪魔なのかというと、5％ルールを適用すると、実際にはかなり税金がかかってしまうからです。
具体的な数字を例に考えてみましょう。
〈例〉売却金額3,000万円、取得費が証明できない場合
取得費は 5%ルールにより150万円
売却益は 3,000万円 − 150万円 ＝ 2,850万円
つまり、2,850万円に対して譲渡所得税がかかることになります。
5年以上住んでいた物件だとすると、譲渡所得税15％、住民税は5%。
2,850万円 × 20% ＝ 570万円もの譲渡所得税、住民税を支払うことになります。
あまり知られていない悪魔の5%ルール対処法
特に相続の場合、契約書や領収書が見当たらない、ということは珍しくありません。
多額の税金の支払いに驚いてしまう方も多いかと思います。
居住用財産の3,000万円控除が適用できず、多額の税金が発生する。
相続したが空き家の3,000万円控除が適用できず多額の税金が発生する。
確定申告期限が迫っているが、なんとか節税したい。
こんなお悩みをお持ちの方は、不動産鑑定士の『意見書』を活用ください。
取得時における売買価格は、当時の売主が確定申告を行っているため、税務署は全ての売買価格を把握しているのです。
本当は売買価格が分かっているのに、売買価格の5％で申告させられる・・・不思議ですよね。
売買契約書がない人からは、より多くの税金を徴収してしまえというのが見え見えです。
費用は22万円から66万円かかりますので、節税額の方が多い場合は利用した方がお得ですので、売却前後で早めのご相談をおすすめしております。
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