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空き家のご相談
空き家の選択
①管理を依頼する
（空家が自宅から遠く自分で管理するのが難しい場合）
②解体して更地にする
（管理のリスクはなくなるが、解体費の負担と固定資産税が高くなるデメリットもある）
③賃貸で貸し出す
（家賃収入になり、使用することによって建物の劣化が遅くなるが、修繕費用が必要になる）
④売却する
（建物状態によって売却が難しい場合があるので、早めの対策が必要。譲渡所得がかかる場合がある）
2016年4月に、【空き家特例（相続空き家の3000万円特別控除）】が創設され、この特例が適用できれば、相続した空き家の売却によって出た売却益（譲渡所得）から最大3000万円が控除されるので、とても大きな節税効果があります。
【空き家特例（相続空き家の3000万円特別控除）】
次のような事例で説明させていただきます
仮に亡くなられた人が40年前に900万円で買った土地を4,000万円で売却した場合、建物の取り壊し費用が100万円かかったとします。
その場合、売却益は4,000万円－（900万円＋100万円）＝3,000万円になります。
売却益3,000万円にかかる税金は、所得税が3,000万×15％＝450万円、住民税が3,000万×5％＝150万円
納める税金は合わせて600万円になります。
空き家に係る譲渡所得の3,000万円の控除を使うと、売却益3,000万円を控除できますので、売却益は0円になり、支払う税金は0円になります。
（※分かりやすく計算するため、復興特別所得税は考慮しておりません）
大変優遇されたこの制度ですが、適用にはいくつかの要件をみたすことが必要です。
相続により取得したもので、亡くなられた方が住んでいた土地建物を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
「空き家特例を受けるための要件」
（1）亡くなられたときにおいて住んでいた建物で、次の3つの要件すべてに当てはまるものをいいます。
イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続開始時に被相続人が一人暮らししていたこと。
（※要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、亡くなられたときにおいて一定の要件を満たすときは該当します。）
（2）特例の対象となるのは、建物だけでなく土地も相続し、(Ａ)または(Ｂ)の売却をしたこと。
(A) 譲渡の時に建物が一定の耐震基準を満たすものであること
(Ｂ) 相続により取得した建物の全部の取壊しをした後、土地を売ること。
（3）相続の開始があった日（亡くなった日）から3年後の年末までの間に売却すること。
（4）売却代金が1億円以下であること。
（5）売った土地建物について、相続財産を譲渡した取得費の特例などを受けていないこと。
（6）亡くなられた方から相続した土地建物について、この特例の適用を受けていないこと。
（7）親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
以上、国税庁ホームページからの抜粋で難解に思われるかもしれませんが、（２）は建物を耐震基準を満たすものにリフォーム工事して売却するか、解体して更地で売却するかの違いです。
実際は、ほとんどの方が解体して売却しています。
その理由はいくらリフォームしたとしても旧耐震（昭和56年5月31日以前に建築された）の建物は、躯体部分が老朽化していることと、建物を解体した更地の方が見栄えがよいので、売却しやすいためです。
また、行政の政策で行われているので、解体費を補助してくれる自治体が多いのもその理由です。
ご自身の状況と内容を踏まえ、どの判断を選択が良いか知っておくと、いざというときも安心です。
※ 弊社では上記の相談やサポートを行っております。
料金表
- 空き家管理（プランA)管理看板設置/月1回/建物外部・敷地点検と簡易清掃
- 5,500円
- 空き家管理（プランB)管理看板設置/月1回/建物内外部・敷地点検と簡易清掃）
- 11,000円
- 解体費用
- 解体業者へ見積
- 賃貸借契約手数料
- 賃料の1か月分
- 売買契約手数料
- 売買価格の3％＋6万円
※内容により料金は変わります。