区分マンションの評価方法（改正）
目次
- ○ 区分マンションの評価方法
- ・従前の評価方法
- ・従前の評価方法の問題点
- ・新しい評価方法
- ・まとめ
区分マンションの評価方法
令和6年1月1日から、区分マンションの評価方法が変わりました。
相続税を節税するためにタワー マンションを使った節税対策を行うと、実際の価値に対して相続税の評価が 1/5、1/6になることもざらにあり、これを国が問題視したのが改正に至った理由です。
それに伴い問題だったタワーマンションに限らず、区分マンション全体の評価方法が変わりました。
区分マンションを現在持っている人、これから購入する予定の人は相続税が上がることも想定されるので、すでに相続対策をしている人も見直しが必要になります。
従前の評価方法
土地を評価する上で、区分マンションで使われているのは ほとんど路線価方式です。
路線価方式は、路線価図というものに定められている路線価に従って評価します。
土地の形は色々あり、奥行きが長いものがあれば、間口の狭いもの、角地、不整形地など様々あります。
路線価と面積をかけるだけなら全部同じ評価になってしまいますが、それでは不公平なので、その土地の形に応じて補正をかけていきます。
これでマンションの【土地全体の評価】を算出します。
算出した土地全体の評価から、専有部分ごとに決まっている【敷地権割合】というものを掛けて該当する不動産の土地の評価を算出します。
敷地権割合は、固定税の納税通知書や課税明細書には記載されておらず、登記事項証明書に記載されています。
このように【土地全体の評価】を算出した後に、【敷地権割合】を掛けて算出した額が区分マンションの土地評価の算出方法です。
ここまでの計算で算出できるのが【自用地】といって自分で使う場合の評価方法になります。
宅地は自用地以外にも、貸宅地、貸家建付地などがあります。
自分で住むのではなく、人に貸すと貸家建付地という扱いになります。
貸家建付地はアパートやマンションなど、賃貸をしている建物が在する土地の評価です。
評価方法は次のようになります。
自用地の価格×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
＝貸家建付地の評価額
賃貸割合は、当該価格の床面積の合計分の課税時期に賃貸されている面積の合計です。
例えば、自用地の評価額が2,000万円、借地権割合が70%、賃貸割合100%の場合の貸家建付地の評価額は次のようになります。
2,000万円×（1－70%×30%と×100%）＝評価額1,580万円
借家権割合は、全国一律30%となります。
ここまでが土地の評価です。
次に家屋の評価方法です。
家屋の評価は原則として、固定資産評価額により評価します。
固定資産評価額は、納税通知書や評価証明書などで確認をします。
この評価額が自分で使っている場合で、土地の自用地みたいなものです。
これが賃貸をしている建物だと貸家という取り扱いになり、次のように評価します。
例えば、固定資産税評価額1,000万円の価額賃貸割合100%の場合の評価額は
1,000万円×（1－30%×100%）=700万円
ここまでが従前の区分マンションの評価方法です。
従前の評価方法の問題点
先ほど説明したのは、相続税や贈与税を計算する際の評価方法で、実際に売買される価格ではありません。
実際に売買される価格を【時価】と言いますが、時価と相続税を計算する際の評価には乖離ができるようにできているのです。
その理由は不動産の相場というのは、今日の金額が明日は違う金額になっているかもしれないというものです。
それに対して相続税の路線価は、毎年7月1日に発表され、1年間固定されますので7 月1日に時価と同じ金額にすると、相場が下がった時に不利になるので少し余裕を持たせていると言われています。
また不動産を売却する際には譲渡税がかかるので、現金化すると不動産の価格以下の金額になることも1つの要因と言われています。
このように時価と相続税評価には乖離ができるようになっているのですが、この乖離の幅が戸建と区分マンションで大きく変わります。
戸建の場合、時価に対して相続税評価が大体6 割になると言われていますが、区分マンションの場合大体4割になっていたのです.
その理由が、先ほど区分マンションの土地の評価に出てきた敷地権割合です.。
敷地権割合は、マンション全体の建物の大きさに対して
専有部分の大きさで左右されます。
例えばマンション全体が10戸のマンションで、専有部分の面積が全部同じであれば、1/10ですが、上に高く建てられる立地でタワーマンションにしたら、同じ土地でも10戸ではなく 100戸作れる土地もあるということです。
そうすると敷地権割合は1/100になり、土地全体が1億円だとしたら敷地権割合が1/10なら1億円×1/10で1,000万円、敷地権割合が1/100なら1億円×1/100で100万円、上に建てれば建てるほど土地の評価が下がっていきます。
また専有部分の面積で敷地権割合が決まるのであれば、同じ専有部分の面積なら1階でも30階でも評価が同じになります。
不動産の売買価格は一般的に、1階よりも30階のほうが金額は高くなります。
例えば土地の相続税の評価が1,000万円で、建物の評価が3,000万円、1階の不動産だったら売買価格は1億円、30階が1億5,000万円だとしたら、1階は1億円の価値があるの4,000万円にしか課税されないので6,000万円評価が下がります。
30階は1億5000万円の価値があるのに、4,000万円にしか課税されないので、1億1000万円評価が下がります。
このように専有部分の面積で、敷地権割合が決まるのであれば、高層階の方が有利になります。
このように建物が上に高く建っていて、土地の大きさに対して戸数が多くなればなるほど、同じ建物の中でも階数が上になるほど相続税の評価を算出する上では有利になります。
区分マンションは、時価に対して相続税の評価が4割になっていたとお伝えしましたが、タワーマンションになると2割3割になることもあり、ここが問題視されてきました。
この問題を解消すべく、新しい評価方法が作られました。
新しい評価方法
新しい評価方法でポイントになるのが評価乖離率です。
評価管理率は次の算式で求めた値です。
評価乖離率=A+B+C+ D+3.22
A＝当該1棟の区分所有建物の築年数×△0.033
B＝当該1棟の区分所有建物の総階数指数×0..239
（少数点第4位を切り捨て）
C＝当該一室の区分所有権等に係る占有部分の所在階×0.018
D＝当該一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度×△1.195
（少数点第4位を切り捨て）
全然分からないという人もいると思いますが、安心してください。
国税庁ホームページにある、居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書というExelを使えば、いくつかの項目を入力するだけで簡単に計算することができます。
詳しく知らなくても良い方は、ここからは読み飛ばしでください。
A＝当該1棟の区分所有建物の築年数×△0.033
築年数によって、評価乖離率に与える影響が大きいか小さいかが決まります。
築年数は、当該1棟の区分所有建物の建築の時から課税時期までの期間とし、当該期間に1年未満の端数がある時はその端数を1年とします。
B当該1棟の区分所有建物の総階数指数×0..239
（少数点第4位を切り捨て）
総階数指数は次の式で算出します。
総階数指数=当該1棟の区分所有建物の総階数÷33
（少数点第4位を切り捨て、1を超える場合は1とします）
33階÷33は1，33回以上は1ということです。
総階数に地下は含みません。
C＝当該一室の区分所有権等に係る占有部分の所在階×0.018
上の階に行けば行くほど評価に与える影響が大きくなります。
ちなみに専有部分がメゾネットタイプなど1戸の区分マンションが複数階にまたがる場合は、階数が低い方の階を当該一室の区分所有権等に関わる占有部分の所在階とします。
また占有部分が地階にある場合は、当該一室の区分所有権等に関わる占有部分の所在階は0回としてCの値は0になります。
D＝当該一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度×△1.195
（少数点第4位を切り捨て）
当該一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度は、次のように計算します。
敷地持分狭小度＝当該一室の区分所有権等に係る敷地利用権の面積÷当該一室の区分所有権等に係る占有部分の面積
敷地持分狭小度は、土地に対して建物が目一杯立っていて、上に高ければ高いほど小さい値になります。
ここまでが評価乖離率を計算するために必要な要素のAからDです。
A からDは、築年数・建物の階数・所在階・専有部分に対する土地の面積です。
この要素は不動産鑑定士が鑑定する、不動産鑑定基準の区分所有建物及びその敷地に記載されてる要因で
（1）区分所有建物が存する1棟の建物及びその敷地に関わる個別的要因
①建物に関わる要因、ア建築の年次、カ建物の階数
（2）占有部分に係る個別的要因
①階層及び位置
という部分と類似していますので、この不動産鑑定基準をベースに他の部分をAからD以外の3.22に内包しているのではないかと言われています。
ここまで見てきたAからDと3.22を足し合わせて、評価乖離率を求めます。
評価乖離率が出たら、次は評価水準というものを求めます。
評価水準は、評価水準＝1÷評価乖離率で求めます。
この評価水準が出たら、次の式に評価水準を当てます.
まず、評価水準が、0.6未満、0.6以上1以下、1超という分類をします。
【0.6未満】
土地：従前の自用地の評価額×評価乖離率×0.6
家屋：従前の家屋の評価額×評価乖離率×0.6
【0.6以上1以下】
土地：従前の自用地の評価額×1..0
家屋：従前の家屋の評価額×1.0
これは、従前の評価額と一緒です。
【1超】
土地：従前の自用地の評価額×評価乖離率
家屋；従前の家屋の評価額×評価乖離率
新しい評価はこのようにして求めます。
まとめ
タワーマンション（20階以上）と非タワーマンション、築年数が新しいマンションと古いマンションの実際の比較検証で分かったのは、やはり新しい評価になっても都心の一部の区分マンションは時価と相続税評価の乖離が大きく相続税には有利だということ。
一方、場所によっては新しい評価方法になることで、従前の評価のような区分マンションの優位性がなくなるどころか、むしろ戸建の方が有利になる場合も多数発生すること。
タワーマンションと非タワーマンションでは、従前はタワーマンションの方が有利でしたが、新しい評価になると評価が上がる額も大きくなるので場合によっては新しい評価では不利になることがあるということ。
築年数が浅いものと古いものでは、浅いものの方が従前の評価と新しい評価の差が出る影響が大きいこと。
以上のことが 傾向として分かりました。
ただ今回もそうでしたが個別要因も大きく左右するので所有されてる不動産を売った方がいいのか、売らない方がいいのか、相続対策として購入した方がいいのか、買わない方がいいのかという選択はシミュレーションを行い、有利選択ができるようにしてください。
不動産はうまく活用すると相続税を大きく節税し、多くの財産を残すことができますが、逆に不動産が活用できなければ,、相続税を余計に支払い相続が起こるたびに多くの財産が失われていきます。
これはどんなに生前贈与を頑張っても、どんなに生命保険に入っても、他の相続対策を全て台無しにするほどのインパクトがある数字になるので重要な内容ですが、一般の方だけで評価を行い、相続税を計算したり、現状分析をしたり、対策案を考えるというのはかなり難しいので、必ず専門のプロに対策をご相談ください。
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